南墙

不撞南墙不回头
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甲方要卖房子

本文作者: • 归属栏目: 老特专栏 • 发表时间:2009年八月31日

在这个宽敞明亮的办公室里坐了一个多月,慢慢地发现自己开始把无所事事当成理所当然。我感到这是个很危险的信号,它表明我已经开始了老龄化。整个城市都在老龄化。海南房地产的目标客户群体,有一大部分是内陆的老年人,他们有经济实力,希望在一个美丽的地方终老。于是,在这个年轻城市的街道上,就溜达着许多长辈。

在广告合作中,公司是甲方,公司出钱让别人做事情。几十万几百万的广告费,换来报纸、杂志、网站、路牌……各式各样的广告发布形式,以及五花八门的广告制作公司。房地产行业是个比较特殊的行业。它经营的是国家资源——国土。它的产品——起码目前——是中国家庭最大的一笔消费支出。它和股市一起被称为国民经济的晴雨表。研究这种商业买卖行为的专家,有货币经济学家,有金融分析师,乃至央行的经济研究家。它与国家经营的两大领域——政府和银行都有千丝万缕的联系。它甚至挑起了席卷全球的金融风暴。这就是房地产行业。同时,这个行业又并不复杂,因为买下地皮之后的所有工作,包括设计,建筑,推广,销售,物业管理等等,统统可以外包给别人做。所以开发商的工作只有两个:搞定政府拿地皮,搞定银行拿贷款。用国家的钱买国家的地,这其中的运作是比较丰富的。普通老百姓花着一辈子的积蓄去买一件商品,而且这件商品将可能陪伴他们一生,其恓惶可见。

这个行业的产品,是不动产,也就是不能像普通商品一样参与流通,房子是不能批发到超市去卖的。所以这在很大程度上决定了这个行业不会通过大规模的投放产品,设置大量的销售终端来扩展市场和提升知名度。地域性是它无法突破的固有限制。一个房地产商可以拥有几十乃至上百亿的销售额,但它无法像IBM,苹果,奔驰,江诗丹顿一样,被人们称道。换句话说,房地产商的产品,可比性相对小,仅限于某个区域内。潘石屹说过,买房子看三点,地段、地段、地段。这也从一个侧面说明了这种商品的特点——位置将在最大程度上决定它的潜力。

出了广东省的人,难以体会到万科产品的高质量。远离北京的人,也不太明白SOHO现代城好在哪里。这就是地域限制。现在房地产的销售想要突破这个限制,实现所谓异地销售,前提就是通信技术发达和物流客运技术发达。房地产产品一旦购买,要么通过出售和出租来变现,要么就居住自用。居住下来就意味着你购买的不只是房子,还有配套,环境,生活方式,邻居,甚至将来几十年的生活轨迹。所以房地产产品流通的一个最大前提,就是大家有钱了,从这种一次性消费中解放出来了,可以有常驻之外的需求了。除了投资客,没有人会满世界跑着到处看房去。

物以稀为贵。土地是很稀有的。其实并不是土地,而是土地的附加值。一块躺在深山老林里的土地绝不会比大都市里的一条街道值钱。随着城市的扩张,城市化程度的提高,以及可持续发展的要求,城市和自然的角力会越来越强劲。结果就是可以开发的土地在逐渐变少。现在房地产商盖起来的房子,三五十年是不会随便让它倒掉的,所以新产品的稀缺性就产生了。大学生毕业买不起房,现在已经慢慢的变成租不起房了。政府的政策房都在城乡结合部。政府有钱在那里盖廉租房,却没办法改善居住环境。拥有好的居住环境的地段都被房地产商活动走开发成了越来越贵的房子,卖给那些已经有了好几处房子的人锦上添花。刚性需求和投资需求的这种矛盾显而易见。一个负责任的房地产开发商,这样的说法,其本质是要对自己开发的产品的升值潜力负责任,而不是对社会责任。

这是个很有趣的现象。市场规律下,供需决定物价。房子涨价,是因为需求在不断聚集。需求有刚性的,也有投资的。但很显然,刚性需求一定强于投资需求。因为如果大家都是来投资的,这房子就变成闲置产品。你也投资我也投资,房价飙高,却没有人来为投资房变现,这就很尴尬。刚性需求为投资创造了条件,而刚性需求又很难以得以满足,所以尽管有很多人买不起房子,房子仍然越来越贵。

在三亚一线海景地买房子,大部分人都是为了能升值。所以,房子可以不住,但一定要买。闲置再多也没有关系,房价一定会涨。

这些房子,就像是被开发出来的金融产品,对很多人来说,是一种货币流通过程,而不是实物。或许将来,房产会成为期货,此时买彼时卖,然后大家就不用盖房子了,天天坐在交易大厅里,对着地图来买卖对一个区域将来的发展预期即可,也就是买卖想象。

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